近日，香港屯门的 “缇岸”（原名：恒大・珺珑湾）项目大幅降价，在当地房地产市场掀起轩然大波。该项目自推出以来便命运多舛，从最初的开盘热销到如今的大幅降价，背后不仅反映了恒大集团的困境，也折射出香港楼市的复杂现状。
昔日辉煌与如今困境的鲜明对比
2018 年，恒大以 66 亿港元从恒基地产购得香港屯门地块，楼面价高达 8300 港元 / 平方呎，创下区域纪录。彼时正值香港楼市上行周期，恒大对该地块寄予厚望，计划总投资 80 亿港元打造恒大・珺珑湾项目。2019 年，项目首期发售，凭借精准定位小户型 “上车客” 以及香港放宽按揭保险政策的东风，瞬间成为市场焦点。主打 200 - 300 平方呎小户型、总价低于 600 万港元的策略，吸引了大量投资客，首期推出的 151 套房超额认购 15 倍并全部售罄，一跃成为香港楼市的 “明星项目”。
然而，2021 年恒大债务危机爆发，恒大・珺珑湾项目随即陷入困境。销售暂停、项目更名，曾经的辉煌戛然而止。直到近日，已更名为 “缇岸” 的项目再次成为关注焦点，却是因为大幅降价。6 月 16 日，缇岸大幅下调 27 个单位的销售价格，实用面积 223 - 461 平方呎的房源，总价降至 214.8 万 - 417.3 万港元，部分房源最高降价幅度超过六成。以 5 座 21 楼 F 室为例，实用面积 227 平方呎，总价从 578 万港元降至 228.7 万港元，单价从 2.55 万港元 / 平方呎降至 1.0 万港元 / 平方呎，降价幅度达 60.4%。
降价引发的连锁反应
缇岸项目的大幅降价，首当其冲受到影响的便是前期购房的业主。房价的大幅下跌，使得他们的资产严重缩水。而地产中介也未能幸免，中原地产和利嘉阁地产分别被拖欠超过 1 亿港元和 3000 万港元佣金。面对开发商的欠款，中原地产已向高等法院申请简易判决，利嘉阁地产也启动法律程序追讨。
在二手房市场，缇岸项目的价格同样出现明显下跌。据香港中原网信息，截至 6 月 17 日，不少二手房源价格跌幅超过 50%。如 5 月 21 日成交的一套 2 期 3A 座 19 楼房源，面积 228 平方呎，成交价 208 万港元，较买入时价格下跌约 54%。香港置业数据显示，缇岸项目 2022 年 6 月成交单价为 1.73 万港元 / 平方呎，今年 3 月降至 9402 港元 / 平方呎，回调幅度约 45.7%。
香港楼市的整体态势
从香港楼市整体来看，6 月以来呈现出一手新盘主导市场、热度不减，而二手市场在观望情绪及新盘分流影响下维持成交高位横盘的态势。利嘉阁地产研究部公布的 6 月预估数据显示，香港一手私宅买卖登记量预计可达 1980 宗，较 5 月的 1607 宗增长约 23%，将创下近三个月新高。利嘉阁地产研究部主管陈海潮分析，6 月中美关税战谈判取得阶段性进展，港元拆息回落，减轻了客户供楼负担，加之西贡新盘新一期推出每轮均告售罄，至少 700 宗成交将计入 6 月份登记数，推动新房登记量攀升。
相对而言，香港二手房市场虽也表现活跃，但仍处于成交高位盘整状态。香港美联物业数据显示，6 月前两周（6 月 2 日 - 15 日），香港 35 个屋苑共录得 166 宗成交，较上月同期（5 月 5 日 - 18 日）增长约 22.1%。美联物业首席分析师刘嘉辉认为，随着 6 月二手房交投表现向好，预计今年上半年香港二手住宅成交量有望达到 2.2 万宗，较去年上半年微增约 2%，并将创下自 2021 年下半年以来的 3 年半新高。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，近期香港银行拆息回落，“H 按” 实际按息一度降至 1.82 厘，创近三年新低，楼市进入 “供平过租” 时代。加之美联储下半年减息预期强烈，将为楼市带来新一轮提振，香港楼价已接近底部。但在市场层面，开发商以 “贴市价” 推盘，二手市场缺乏竞争力，仅个别大幅降价单位才有成交。陈永杰预计，香港楼市将继续由一手市场主导，二手房市场短期内将承压，购房者的 “寻宝” 时期预计将持续至 7 月。
恒大香港旧盘缇岸的大幅降价，既是恒大自身困境的体现，也是香港楼市当前供需关系、市场预期等多种因素共同作用的结果。其引发的业主资产缩水、中介追讨佣金等问题，以及对香港楼市一手、二手市场的影响，都值得持续关注。