在地产行业深度调整的周期中，有着 “不死鸟” 之称的佳兆业集团（01638.HK），再次站在了命运的十字路口。2025 年 8 月 21 日深夜，佳兆业披露 2025 年上半年业绩预告：预计录得亏损净额及公司拥有人应占亏损净额不多于 110 亿元，较 2024 年同期的 90 亿元、91 亿元亏损，同比增加近 20 亿元。这一数据不仅暴露了企业持续的经营压力，更让市场质疑 —— 曾在债务危机中成功翻盘的 “不死鸟”，此次能否再次挣脱困境？
一、巨亏背后：交付减少与资产减值的双重打击
佳兆业在公告中明确，上半年亏损扩大的核心原因有二：物业交付减少导致已确认收益下滑，以及物业项目减值拨备增加。这两个因素，正是当前地产企业普遍面临的 “生存痛点”，但对佳兆业而言，冲击尤为显著。
1. 收益端：交付缩水，“以价换量” 难改颓势
随着房地产销售市场持续低迷，佳兆业在售项目不得不通过 “以价换量” 维持基本去化，但即便如此，物业交付规模仍大幅减少 —— 已确认收益的下滑，直接导致营收端 “失血”。一家房产机构分析师指出：“‘以价换量’不仅拉低了毛利率，还未能有效带动交付规模回升，形成‘降价却不增收’的恶性循环；同时，部分项目因销售不及预期，后续交付仍存在不确定性，进一步拖累收益。”
2. 资产端：减值拨备激增，资产处置遇冷
更严峻的是，物业项目的减值拨备大幅增加。受市场行情影响，佳兆业手中的存货（如待售房源、在建项目）估值持续下跌，不得不计提更多减值损失，直接侵蚀利润。而资产处置的不顺，更让企业 “变现回血” 的路径受阻。
最典型的案例是广州 “南天汇” 项目的法拍流拍。2025 年 8 月 14 日，佳兆业位于广州海珠区的南天汇项目部分土地使用权（总建面 6.4 万平方米，规划用途为商业、餐饮及商务金融用地）在阿里资产平台拍卖，起拍价 27.23 亿元（较 38.9 亿元评估价打 7 折），最终因无人出价流拍。
这一项目的曲折历程，恰是佳兆业债务困境的缩影：2017 年拿地，原计划打造 47.4 万平方米的大型产业综合体；2021 年佳兆业爆发流动性危机后项目停摆，2022 年因 24.5 亿元信托贷款违约被起诉，2024 年法院启动拍卖偿债，如今即便 7 折甩卖仍无人问津 —— 反映出市场对房企资产的信心不足，也让佳兆业 “通过资产变现缓解债务” 的计划受挫。
二、“不死鸟” 的过往：2014 年债务危机如何翻盘？
佳兆业 “不死鸟” 的称号，源于 2014 年那场成功的债务重组。彼时的危机与当前有相似之处，但也存在关键差异，这些差异或许能为判断其此次能否翻盘提供参考。
1. 2014 年危机：快速重组 + 市场回暖，逆风翻盘
2014 年，佳兆业因深圳 4 个楼盘房源被锁定、项目许可证暂停等问题，触发债务违约，陷入流动性危机。当时，公司采取了 “快速重组 + 抓住市场窗口” 的策略：
债务重组高效推进：2015 年公布境内债重组方案，与债权人反复协商后，2016 年 8 月便完成境内外约 627.7 亿元债务重组，避免了债务违约的持续发酵；
借力市场回暖：2015-2016 年房地产市场迎来一波回暖行情，佳兆业重组完成后，在售项目去化加快，现金流逐步恢复，最终实现 “翻盘”。
彼时的成功，依赖于 “债务重组效率高” 和 “市场环境配合” 两大核心条件 —— 这也是 “不死鸟” 称号的核心支撑。
三、当前困境：现金流枯竭 + 短期债务高压，翻盘难度陡增
与 2014 年相比，佳兆业此次面临的环境更为严峻。从财务数据和市场环境来看，“再次翻盘” 的不确定性显著增加。
1. 现金流：可用资金持续缩水，偿债能力承压
截至 2024 年 12 月 31 日，佳兆业现金及银行存款账面值仅约 23.9 亿元，较 2023 年的 34.01 亿元减少 29.7%；而同期总借款约 1350.74 亿元，其中1180.78 亿元须在一年内偿还—— 短期债务规模是可用现金的近 50 倍，现金流压力已到 “临界点”。
2025 年上半年的巨亏，进一步消耗了企业的现金流储备。若后续无法通过销售、资产处置或融资补充现金，佳兆业可能面临 “无法偿还短期债务” 的风险，这与 2014 年 “仍有一定现金储备支撑重组” 的情况截然不同。
2. 市场环境：行业下行周期，回暖窗口难寻
2014 年佳兆业翻盘时，房地产行业仍处于 “增长周期”，重组后能快速借力市场回暖；而当前，房地产行业已进入深度调整期，销售端持续低迷，购房者信心不足，企业 “以价换量” 效果有限，资产处置也因市场冷清而屡屡遇挫（如广州南天汇流拍）。
更关键的是，当前政策对房企的支持更多聚焦于 “保交楼” 而非 “救企业”，佳兆业难以像 2014 年那样借助行业红利快速恢复 —— 行业环境的变化，让 “翻盘” 失去了最重要的外部支撑。
3. 重组难度：债务规模更大，债权人信心不足
2014 年佳兆业重组债务约 627.7 亿元，而当前总债务达 1350 亿元，规模翻倍；同时，经过多轮地产债务危机后，债权人（尤其是金融机构）对房企的信任度大幅下降，重组谈判的难度和周期可能大幅增加。
此外，2014 年重组时，佳兆业手中仍有大量优质资产（如深圳核心区域项目），具备吸引投资者的基础；而当前，其核心资产或已处置，剩余资产多面临 “估值下跌、处置困难” 的问题，进一步降低了债权人参与重组的意愿。
四、翻盘可能性：微弱希望与巨大挑战并存
尽管当前困境重重，但佳兆业仍在采取措施缓解债务压力（如推进资产处置、与债权人沟通），其过往的重组经验也为此次应对提供了一定基础。不过，要再次实现 “翻盘”，需突破三大关键瓶颈：
现金流止血：能否通过加速销售、盘活存量资产（如非核心项目转让）快速补充现金，覆盖短期债务；
债务重组推进：能否与债权人达成共识，延长债务期限或降低利率，避免债务违约集中爆发；
政策与市场窗口：能否等到行业政策进一步宽松或销售市场回暖，为项目去化和资产估值提供支撑。
业内人士普遍认为，佳兆业此次翻盘的难度远大于 2014 年：“‘不死鸟’的过往成功，依赖于特定的市场环境和自身资产质量；如今行业下行、现金流枯竭、债务高压，多重压力叠加下，再次翻盘的概率较低，但也不能完全排除通过高效重组和精准盘活资产实现阶段性缓解的可能。”
五、结语：“不死鸟” 神话能否延续？
对佳兆业而言，2025 年上半年的巨亏只是 “冰山一角”，背后的现金流危机和债务压力才是致命挑战。“不死鸟” 的称号，代表着市场对其过往危机应对能力的认可，但也不能忽视当前行业环境的根本性变化 —— 房地产行业已从 “高增长” 转向 “保生存”，企业的生存逻辑从 “借力扩张” 变为 “缩表求生”。
未来几个月，佳兆业的债务重组进展、资产处置效果以及销售数据，将成为判断其能否 “续命” 的关键。若无法在短期内改善现金流、推进债务重组，“不死鸟” 可能难以延续神话；即便能阶段性缓解，要回到往日规模，也需等待行业周期的根本性转变。在地产行业的 “寒冬” 中，佳兆业的命运，或许也是众多挣扎中的房企的一个缩影。